Hipotecas, Préstamos con Garantía Inmobiliaria y Refinanciación
¿Está buscando un préstamo con garantía inmobiliaria?
¿O está tratando de tomar dinero prestado para comprar una vivienda?
Hay buenos y malos negocios. Si no quiere quedar atado a uno malo, tenga cuidado:
- Tenga cuidado con las "maravillosas ofertas" que le llegan por
teléfono, correo, fax o internet. Con mucha frecuencia, estas ofertas
demasiado buenas para ser ciertas son engaños.
- Tenga cuidado con los contratistas de mejoras locativas que le ofrecen financiar
el trabajo a hacerse en su casa.
- Si necesita un préstamo, vaya primero al banco de su comunidad.
- ¡Lea todos los papeles muy detenidamente antes de firmar algo!
Un vendedor o vendedora puede tratar de apresurarle a firmar. No se deje
afanar. Tome su tiempo y obtenga ayuda. Solicite copias de todos los papeles
por anticipado. Tómese todo el tiempo necesario para revisarlos. Si
puede, muéstrelos a un abogado. Vea en la página 5 oficinas
de servicios legales.
Las ofertas injustas son denominadas comúnmente "préstamos
depredadores". Estos son algunos de los más comunes abusos
ante los que debe estar atento.
| Siete Señales de Préstamos Depredadores |
1. Tarifas excesivas
Algunas tarifas (incluyendo un cargo llamado "puntos") no están
incluidas en la tasa de interés. Son fáciles de disfrazar o
de subestimar. Sin embargo, todas esas tarifas deben ser divulgadas en los
papeles que usted firma. Averigüe sobre estas tarifas adicionales antes
de firmar. Si no recibe buenas respuestas, no firme. (Las tarifas en los
mejores préstamos son menos del 1%. Las tarifas en préstamos
depredadores pueden ser de más del 5%).
2. Sanciones abusivas por prepago
Esta es una tarifa por pagar su préstamo anticipadamente. Evite este
tipo de tarifa. Una sanción abusiva le impide prepagar durante un largo
tiempo (más de tres años) o le cobra más de seis meses
de intereses por prepagar. Esto dificultará que usted pague su préstamo
anticipadamente. En el mercado de primer orden (donde se hacen los mejores
préstamos), únicamente alrededor del 2% de los préstamos
de vivienda tienen sanciones por prepago con cualquier anticipación.
3. Compensaciones indebidas a corredores (primas por el margen de rendimiento)
El "corredor" es la persona que le vende la hipoteca; el "prestamista"
es el banco, u otra compañía financiera, que de hecho le presta
el dinero y atiende su préstamo. Cuando usted obtiene un préstamo
a intereses altos, el prestamista a menudo paga una "prima por el margen
de rendimiento" al corredor - una compensación indebida por cobrarle
a usted una tasa alta. Averigüe si el corredor está recibiendo
este tipo de compensación indebida. La ley exige que esta información
le sea divulgada a usted en los documentos del préstamo. Tenga cuidado.
Esta información puede estar enterrada y no indicada claramente.
4. Intercambio especulativo de préstamos
Si está refinanciando, asegúrese de estar obteniendo un beneficio
real del negocio. El "intercambio especulativo" se da cuando un
prestamista gana dinero haciendo que usted saque un nuevo préstamo,
mientras usted se endeuda cada vez más. Esto sucede porque cada vez
que usted refinancia, paga más tarifas y cargos. El "intercambio
especulativo" puede agotar el valor patrimonial que usted pueda tener
en la propiedad y aumentar sus pagos mensuales.
5. Productos que usted no necesita
Un prestamista puede tratar de convencerlo de pagar seguros adicionales u
otros productos junto con el préstamo. No compre nada extra que usted
realmente no necesite.
6. Arbitraje Obligatorio
Algunos contratos de préstamo requieren de "arbitraje obligatorio",
lo que significa que usted no puede llevar al prestamista ante un tribunal
si descubre que el prestamista se ha aprovechado de usted de manera ilegal.
Tenga cuidado pues esto puede limitar severamente sus opciones legales más
adelante si su contrato resulta ser ilegal.
7. Direccionamiento y orientación
Un prestamista depredador puede dirigirlo a tomar una "hipoteca sub-prime",
aún si usted pudiese calificar para un mejor préstamo. Estos
préstamos son más costosos y tienen mayor probabilidad de tener
sanciones injustas y cosas por el estilo. Los prestamistas son hábiles
convenciéndolo que este es un mejor negocio de lo que realmente es.
Un prestamista que dice que usted tiene mal crédito puede estar exagerando
o mintiendo. Fuentes confiables estiman que hasta la mitad de los prestatarios
con hipotecas sub-prime podrían haber clasificado para préstamos
con mejores términos; usted puede ser uno de esos prestatarios.
Pregúntele al prestamista por su "calificación de crédito".
Esta "calificación" se basa en su historial de crédito
y otros factores. De acuerdo con la Asociación Nacional de Corredores
de Bienes Raíces, si su calificación es 650 o más, usted
debe poder calificar para el préstamo con los mejores términos.
U obtenga su calificación de crédito en línea. Por una
tarifa de $5.00, usted puede obtener su calificación de crédito,
junto con un informe gratuito anual de crédito, en Annual
Credit Report. Si usa esta opción en línea tenga cuidado
de las ofertas de crédito que aparecerán en ventanas emergentes
en pantalla. Usted está allí para encontrar su calificación
de crédito - no para ahogarse en más ofertas no solicitadas.
También puede presentar solicitudes de crédito por correo; obtenga
los formularios de la OCT de Maine. Vea la página 5 para obtener información
de contacto.
Asimismo, averigüe sobre la tasa hipotecaria de primera clase prevaleciente
en su área - lo que los bancos locales están cobrando. Si
usted está pagando más, haga preguntas o encuentre otro prestamista.
Un solo punto porcentual puede incrementar el monto que usted va a pagar
en muchos miles de dólares.
|
Ejemplo
El banco local está cobrando intereses del 4% (APR)
por préstamos con garantía inmobiliaria. La Sra. Jones,
una viuda de 55 años de edad, había estado pensando
en solicitar un préstamo para ayudarle a pagar un nuevo techo
y algunas renovaciones del baño. Mientras tanto, recibe una
llamada de Servicios de Préstamos Tramposín. Parecen
muy queridos y vendrán a su casa a reunirse con ella. La convencen
de hacer otras mejoras a su casa también. Ella les hipoteca
su casa, tomando prestados $50,000 a una APR del 5%. Durante
un período de 30 años, ella adeudará $10,000
más en intereses de lo que le habría adeudado al banco
local a su tasa del 4%.
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| Hay mucho papeleo. ¿Dónde encuentro la información
esencial que necesito saber? |
Obtenga copias de todos los papeles. Revíselos por anticipado antes
de cerrar el negocio.
Estos son algunos de los documentos clave que usted necesita revisar y entender:
- Divulgación de la Home Ownership and Equity Protection Act (HOEPA)
(Ley de Propiedad de Vivienda y Protección Patrimonial)
El prestamista debe darle esta información si le está siendo
cobrada una tasa de interés o unas tarifas especialmente altas. Este
es un gran indicio de que usted puede estar haciendo un mal negocio. ¡Obtenga
asesoría legal antes de firmar!
- Declaración de Liquidación HUD-1
Esta desglosa todos los gastos que usted va a pagar. Cuestione los cargos
que parezcan demasiado altos y los servicios que puede no necesitar. Asegúrese
de que los entiende todos.
- Divulgación de la Truth-in-Lending Act (TILA) (Ley de Veracidad
en el Préstamo)
Esta le dice la tasa de interés (APR, o Tasa Porcentual Anual) que
usted va a pagar. También le dice el monto total que usted pagará
en el curso del tiempo.
- Documento de la hipoteca
Este establece todos los términos de su contrato hipotecario, tales
como una "sanción por prepago" o una cláusula de "arbitraje
obligatorio". (Ver "Siete Señales" arriba).
- Estimativo de Buena Fe
Esto explica los costos totales que un corredor le prometió. Asegúrese
que los papeles que usted firme más adelante reflejen los números
del estimativo. Si no lo hacen, usted probablemente es la víctima de
un engaño "carnada y cambio".
- Notificación de Rescisión
Esta le informa su derecho de cancelar un préstamo con garantía
inmobiliaria o uno de refinanciación dentro de los 3 días siguientes.
(Lea más en la página 4).
Cualquier abogado al que consulte necesitará ver todos sus papeles,
en especial los enumerados arriba.
| Otras pocas dificultades que debe evitar… |
A medida que aumentan los precios de las viviendas, más prestamistas
están vendiendo "hipotecas especializadas". Estos creativos
negocios de préstamo pueden ayudar a los prestatarios a obtener pagos
mensuales más bajos. Pero también pueden plantear riesgos. Estos
son algunos ejemplos comunes sobre los que hay que estar alerta.
- Pagos globales. Usted hace pagos mensuales relativamente bajos
durante unos pocos años, seguidos por un pago muy grande.
- Préstamos de sólo intereses. Usted hace pagos de
los intereses únicamente durante unos pocos años. Luego sus
pagos se vuelven mucho más grandes cuando empieza a pagar su capital.
- Hipotecas a 40 años. Crea pagos mensuales más bajos
pero usted paga mucho más con el paso del tiempo, debido a los intereses
adicionados. Compare plazos más largos y más cortos para ver
cuánto puede ahorrarse.
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Ejemplo
Servicios de Préstamos Tramposín convence a una pareja
joven, los Brown, de sacar una hipoteca a 40 años para comprar
una casa rodante, en lugar de la hipoteca convencional a 30 años.
Si los Brown toman prestados $50,000 a una tasa de interés (APR)
del 5%, esto reducirá sus pagos en $27 cada mes. Pero durante
el curso del préstamo a 40 años, ellos pagarán
$66,000 en intereses, en lugar de los $46,000 en intereses
que habrían pagado con el préstamo a 30 años del
banco local. ¡Eso son $20,000 más!
|
Si bien estos tipos de "hipotecas especializadas", y otras, pueden
ayudar a algunos prestatarios en ciertas situaciones, ¡tenga cuidado!
Usted no quiere posicionarse para el fracaso. ¿Por qué pagar
una cantidad de dinero por una casa que probablemente pueda perder más
adelante? ¿Quiere realmente poner su vivienda en riesgo, a pesar de
un negocio de dinero rápido lo esté tentando? Asimismo, pregúntese
a sí mismo si puede encontrar un mejor negocio que sea menos riesgoso
y le cueste menos dinero en el largo plazo.
| ¿Es buena idea "consolidar" mis deudas, tales como
la deuda de la tarjeta de crédito, con un préstamo con
garantía inmobiliaria? |
Probablemente no. Las compañías de tarjetas de crédito,
al igual que muchos otros prestamistas, son "acreedores no garantizados".
Esto significa que no pueden tomar su vivienda automáticamente si usted
se atrasa en los pagos. Igualmente, si usted se hunde demasiado, declararse
en quiebra puede ayudarle a zafarse de sus "deudas no garantizadas".
Por otra parte, cuando usted hipoteca su casa para "garantizar"
una deuda, el prestamista puede ejecutar su hipoteca y tomar posesión
de su vivienda si usted se atrasa en los pagos o incumple el acuerdo. De manera
que habitualmente no es buena idea tomar préstamos contra su casa cuando
no tiene que hacerlo.
| ¿Tiene dudas después de haber firmado un acuerdo con
garantía inmobiliaria o una refinanciación? |
Actúe rápido. Tiene 3 días para cancelar el trato.
Es mejor obtener asesoría legal antes de firmar. Pero si se da cuenta
inmediatamente que no ha debido firmar, o si tiene dudas sobre el negocio,
busque asesoría legal inmediatamente. Pasados 3 días,
su derecho absoluto de cancelación se termina.
Cuando usted cierra un préstamo con garantía inmobiliaria o
de refinanciación, el prestamista debe darle 2 copias de una Notificación
de Rescisión (Cancelación). Envíe este formulario
al prestamista para cancelar el negocio. Debe enviarlo dentro del período
de 3 días; el prestamista no tiene que recibirlo dentro de los 3 días.
Este derecho no aplica cuando usted está comprando una vivienda.
- No tome el primer préstamo que le ofrezcan. Busque alternativas.
- Haga preguntas.
- Si no entiende los términos del préstamo, hable con un abogado
o con alguien en quien confíe para que mire los documentos con usted.
- Sospeche de los avisos que prometen "¿Sin crédito? ¡No
hay problema!" Si suena demasiado bueno para ser cierto, probablemente
lo es.
- Ignore las tácticas de venta de alta presión, y no haga un negocio
que suena bien sin tomarse el tiempo para revisarlo detenidamente primero.
- Recuerde que un pago mensual bajo no siempre es 'negocio'. Mire el costo
total del préstamo.
- Sea cauteloso con las promesas de refinanciar el préstamo a una tasa
mejor en el futuro.
- Nunca firme un documento en blanco o nada que el prestamista prometa llenar
más adelante.
| ¿Más preguntas? Dónde obtener ayuda: |
Entre en contacto con su oficina más cercana Pine
Tree Legal
Servicios Legales para la Tercera Edad
Línea de Ayuda: 1-800-750-5353
Oficina de Regulación del Crédito
de Consumo de Maine
Teléfono: 1-800-332-8529
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